Собственникам помещений многоквартирных домов

Автор курса лекций "ЖКХ: инструкция по применению" рассказывает о том, почему нужна учиться управлять своим собственным домом. 

Сегодня проблема ЖКХ одна из самых острых. Это касается  практически каждого человека, так как люди в основном живут в многоквартирных домах. Может структура ЖКХне такая уж и проблемная, а причина в другом? В этом вопросе и попробуем разобраться.

Немного истории. 

Вспомните время, когда с 1991г., после распада СССР, сфера ЖКХ была на нижнем уровне. Помойки постоянно не вывозились, не говоря уже о ремонте жилищного фонда. Многие люди, в соответствии с Законом «О приватизации…», приватизировали свои квартиры и стали собственниками. По стране покатилась волна рынка, каждый сам за себя и за своё место, в том числе и жители многоквартирных домов. Устарелое жилищное законодательство требовало существенных перемен, отвечающее современному мировоззрению. В связи с чем, Правительство РФ в 2004г. подготовила и приняла новый Жилищный Кодекс РФ, который вступил в действие с 1 марта 2005 года. Согласно ЖК РФ весь жилищный фонд принадлежит собственникам. Во всех издаваемых нормативно-правовых актах в сфере жилищного законодательства, права и интересы собственников помещений стоят на первом месте. Но жильё это не только «благо», но и «бремя», и обязанность по содержанию которого лежит на собственнике. Правительство РФ приняло множество Федеральных Законов и Постановлений в этой области, где подробно прописаны все права и обязанности собственников помещений, жителей многоквартирных домов и т.д., так сказать – «Инструкция к применению». Но особенность человека – лучше послушать соседа, прочитать газету и т.д., чем самому разобраться в своих правах и обязанностях в сфере жилищного и иного законодательства, а также умело их применять. Проще говоря – пока не сломаем, инструкцию не прочитаем.

К сожалению особенность людей заключатется в том, что никто законов не читает, зато все всё знают. Ничего не делают, но все всё хотят. Отличный пример тому, это Закон «О приватизации жилищного фонда…», который вступил в действие в 1991 году. Данный Закон первый раз заканчивал своё действие в марте 2015г. Когда подходило время к его завершению, люди, которые в соответствии с данным Законом не успели приватизировать свои квартиры и стать собственниками начали возмущаться: «Мы не знали». Ну конечно, людям не хватило 24-х лет, чтобы выполнить данную норму закона и оформить в собственность своё жильё. У нас каждый человек чуть ли не министр ЖКХ, все всё знают и умеют. Все только и говорят: «Не учите меня жить», только до тех пор, пока не произойдёт аварийная ситуация. Как только что-то произошло, вот тут и начинается. Люди от того что не знают как правильно в соответствии с действующим законодательством отреагировать в данной ситуации, начинают звонить п о всем известным телефонам, и в эмоциях пытаться решить ситуацию. А ведь скорость и качество выполнения заявки, жалобы, обращения и т.д., зависит от того, как правильно вы её подадите и проконтролируете её выполнение.

 Если  Уголовный Кодекс люди более-менее знают и выполняют эту норму закона, то вот в сфере жилищного законодательства не совсем. В ч.1 ст. 1611 ЖК РФ сказано – если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья, либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры,  собственники помещений в данном доме на своем общем собрании ОБЯЗАНЫ избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. В ч.2 ст. 161 ЖК РФ сказано -  Собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫвыбрать один из способов управления многоквартирным домом. В ч.1 ст.45 ЖК РФсказано, что собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Из смысла п.17 Правил № 491 (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.) мы понимаем для чего собственники ОБЯЗАНЫ ежегодно проводить годовое общее собрание, для того чтобы утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Из смысла п. 18, Правил № 491 мы понимаем, что именно решением общего собрания мы составляем и утверждаем план текущего ремонта общего имущества. В п. 2.3.6. постановления Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 сказано – опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда. В п. 2.3.8. этого же постановления сказано, что проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.

Согласно п.4) ч.3 ст.162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом, заключённым между собственниками помещений и управляющей организацией, должен быть указан порядок осуществления контроля собственниками помещений за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления. Согласно абз.9 п.п.д), абз.5 п.п.з) п.4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013г. № 416), управляющая организация ОБЯЗАНА обеспечить участие представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приёмке. На основании п.1, ст.33 Закона «О защите прав потребителей» собственники помещений имеют право от управляющей организации потребовать составление приблизительной или твёрдой сметы на каждую работу, включённую в годовой план, с обязательным согласованием с собственниками, уполномоченным общим собранием лицом (Председатель совета МКД), или определёнными лицами (совет МКД). Из смысла п.3, ст.16 Закона «О защите прав потребителей» мы понимаем, что  управляющая организация не вправе без согласия собственников помещений выполнять дополнительные работы и услуги за плату. Собственники вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, вправе потребовать от управляющей организации возврата уплаченной суммы.

В соответствии со ст.43 Закона «О защите прав потребителей» – За нарушение прав потребителей, установленных законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, управляющая организация несет административную, уголовную или гражданско-правовую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии с п.4), ч.1.1, ст.161 ЖК РФ – Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений. Не соблюдение законных прав и интересов собственников помещений со стороны работников управляющей организации, влечёт к административной и уголовной ответственности. Если управляющая организация не выполняет установленных законом норм по управлению многоквартирными домами, где на каждом этапе предусматривается участие собственников, а занимается самоуправством, за данное нарушение ст.330 УК РФ и ст.19.1. КоАП РФ предусмотрена ответственность.

Из вышеперечисленных норм законов РФ следует, что собственники помещений ОБЯЗАНЫпринимать участие в управлении своим жилищным фондом, но как всегда по незнанию спустили всё на самотёк. Не маловажная деталь! Законодательство возложило обязанность по содержанию жилищного фонда на ВСЕХ собственников! Собственникам нужно понять, что многоквартирный дом в соответствии и по правилам действующего законодательства, может, и обязан управляться только коллективно. Чтобы был результат, собственникам многоквартирного дома нужно развить в себе чувство собственности, патриотизма, сплочённости, научится жить в коллективе как одно целое, и совместно на общих собраниях решать все вопросы, касающиеся управления и содержания дома, тем более законодательство этому обязывает.

Государственная политика страны, направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 Конституции РФ). Основным препятствием в данном направлении является КОРРУПЦИЯ. Если разобрать природу коррупции, то она появляется тогда, когда теряется контроль. Люди сами её породили своим безразличием и пассивностью. Только и могут, что на кухне или в подъезде друг другу жаловаться на то, что у них жизнь плохая и ничего не делается, а сами палец о палец не ударят, чтобы что-то предпринять.

   Из смысла ч.1 ст.1 Конституции РФ – мы живём в демократическом правовом Государстве, где от простого принятия решения в многоквартирном доме, до выборов президента, везде нужен кворум (подсчёт голосов), а где их взять, если у нас люди законов не читают, и преобладает простая человеческая пассивность. Законы меняются, а мнения людей к сожалению нет.  Люди как будто до сих пор живут в СССР, когда заплатили за всё и забыли. Результат всему этому можем увидеть сами, оценив качество содержания и ремонта жилищного фонда и не только. Люди после обивки порогов кабинетов с длительной безрезультатной перепиской, и при этом не добившись положительного результата уже никому и ничему не верят. В связи с этим, у людей теряется вера в так сказать «светлое будущее». Когда теряется вера, тогда конец приходит всему. Человек без цели, веры и идеи, как бы это грубо не звучало – «пустое место». Как мы знаем, общество состоит из людей, и общество должно само себя развивать, о каком развитии с таким сознанием людей можно говорить. Самое сложное в сфере ЖКХ, так это поменять сознание людей, объяснить людям, что именно они ОБЯЗАНЫ принимать участие в управлении своим домом, городом, страной.

В первую очередь начать нужно с себя. Осознать, что именно он, Гражданин Российской Федерации, является основой Государства и ОБЯЗАН жить достойно.

В соответствии со ст.2 Конституции РФ – человек, его права и свободы,  являются высшей ценностью, и тем самым составляют основу Конституционного строя Российской Федерации. В ч.1, ст.3 Конституции РФ сказано, носителем суверенитета и единственным источником власти в Российской Федерации является её многонациональный народ. Гражданам РФ нужно понять, что именно они обязаны принимать участие в формировании своего будущего, проявлять свою гражданскую позицию как «Хозяина» дома, города, Страны. Пока сами не сделаем, никто за нас ничего делать не будет, и практика это доказывает.

Приведу пример: жители других многоквартирных домов спрашивают: «А почему у вас дворовая территория заасфальтирована, а у нас нет? А почему у вас в подъездах ремонт сделан и окна пластиковые стоят, а у нас нет? А почему у вас лифты новые, а у нас нет?». На что я им отвечаю: «Так это у вас надо спросить, почему у вас этого нет. Чьё это имущество, и кто обязан за ним следить? Не нужно ждать «манны небесной» или пока кто-то за вас сделает. Нужно самим знать все свои права и обязанности в сфере жилищного и иного законодательства, понимать, и не боятся применять их».

Из моего личного наблюдения, я могу выделить три основные категории людей. Первая – это наблюдатели, которые просто так сказать живут и «вздыхают». Вторая – это критиканы. Этим всегда все должны. Шуму от них много, а толку в основном никакого. И третья категория – это те, кто принимает участие в управлении своим домом, городом, страной. Те, кто устал жаловаться и перешёл к реальным действиям и добился положительного результата. Здесь появляется другая проблема. Критиканы, которые своими жалобами не добились никаких результатов, по принципу «чем больше про кого-нибудь гадостей расскажу, тем сам(а) интересней буду», чтобы хоть как то привлечь к себе внимание, начинают «поливать грязью» тех, кто своими действиями добился положительного результата. По моему мнению: «Критика – это удел слабых, кому нечего предложить». Такие граждане есть практически в каждом доме. Они не принимают участия в общих собраниях, в субботниках и т.д. А если и принимают участие, то выходят с одной критикой – «им все должны, а они никому». Некоторые выходят со словами: «Что толку мы здесь собираемся, всё равно ничего делаться не будет» и т.д. Проще говоря сами ничего не делают, и людей настраивают на пассивность. К сожалению, такие ситуации имеют место быть. И решать их можно только коллективно, а именно, поддерживать инициативы активных жителей вашего дома, а критиканов игнорировать.

С одной стороны я таких «критиканов» понимаю. Я тоже хочу просто платить по квитанциям и получать достойное и качественное обслуживание, а сам при этом буду заниматься своими делами. Но на практике как мы видим, происходит всё с точностью наоборот – платим по квитанциям, при этом качество предоставления работ и услуг можем оценить сами. Вот тут и понимаешь, что жаловаться смысла нет, нужно брать и делать. Поймите, при отстаивании своих законных прав и интересов в сфере жилищного и иного законодательства, Вас никто не уволит. Это к тому сказано, что практически у каждого человека его «Я» заканчивается в кабинете у директора.  Людям из-за угрозы остаться без работы приходиться молчать. В сфере жилищного законодательства молчать точно не надо. Это наш дом, наш город, и нам в нём жить!

Хватит жить по принципу – каждый сам за себя и за своё место! Давайте же, наконец, принимать участие в управлении своим домом, городом, страной, как этому ОБЯЗЫВАЕТзаконодательство, и при этом жить одним сплочённым коллективом. Хватит превращаться в тех, которые только ойкают и айкают. Хватит завидовать и распространять нехорошие слухи о тех, кто устал жаловаться и перешёл к конкретным действиям, ведь по человеку судят не сколько он сказал, а сколько сделал и каких добился результатов. В СССР был хороший лозунг: «Долг каждого гражданина – быть полезным своему народу», жаль что о нём мало кто помнит, а тем более его придерживается. Поймите! От того как мы будем принимать участие в управлении своим домом городом, страной, от этого и зависит в каких условиях мы будем жить. Тут как в басни «Лебедь рак и щука» – когда каждый тянет лямку в свою сторону, результата не будет, и это нужно донести до каждого собственника помещения в многоквартирном доме через проведение общих собраний, организацию субботников и иных мероприятий. На таких мероприятиях собственники данного дома знакомятся друг с другом, узнают соседей, общаются и т.д. В общем, это первый шаг к объединению и сплочению собственников помещений многоквартирного дома.

Ещё один стереотип, который сложился у граждан с 1991 года – они никому ничего не ОБЯЗАНЫ. Когда объясняешь людям, что они по закону что-то там ОБЯЗАНЫ, у людей сразу появляется защитная реакция. Почему-то, к примеру, правила дорожного движения  они выполняют, и дорогу переходят на зелёный свет. Уголовный Кодекс РФ тоже боле менее знают и выполняют эту норму закона, а вот Жилищный Кодекс РФ НЕ ОБЯЗАНЫ они выполнять и всё. Неправда смешно выглядит, а ведь это реальность. Из-за того что собственники помещений не читают нормы закона и не исполняют свои обязанности в сфере жилищного и иного законодательства: не выбирают способ управления, не выходят на собрания, не составляют план работ, не участвуют в приёме выполненных работ и так далее, этим и пользуются «не честные» управляющие организации. Практически в каждом Договоре на управление многоквартирным домом между собственниками помещений и управляющей организацией сказано, что если собственники не утвердили на общем собрании план работ и не предоставили в управляющую организацию, то управляющая организация сама разрабатывает план работ. А потом собственники помещений и жители домов удивляются: «Почему ничего не делается?». Да потому что по незнанию не принимали в этом никакого участия, всё решалось без их участия. Управляющая организация – это в первую очередь коммерческая организация, первоначальной целью которой стоит извлечение прибыли, и она очень рада, что собственники законов не читают, и никогда не соберутся на общем собрании для принятия собственных решений по управлению своим домом. И люди начинают жаловаться во все инстанции, что у них ничего не делается. Жалуются, что управляющие организации не выполняют своих обязанностей, при этом по не знанию сами не выполняют свои обязанности установленные законодательством. Человеку легче написать десять жалоб, обвинить всех кроме себя, чем один раз разобраться в своих правах и умело их применять – простая человеческая лень! Перецитировав фразу великого полководца Г.К. Жукова – Законы нужно не обсуждать, а выполнять! Порядок там, где люди в полном объёме знают все свои права и обязанности, и умело их применяют, и не важно, какой при этом выбран способ управления многоквартирным домом, или какая управляющая организация управляет.

Во многих домах, где собственники устали от бездействия управляющих организаций, у людей в голове появляются только две идеи. Первая – это сменить управляющую организацию, вторая – это создать ТСЖ. С ТСЖ никто заниматься не хочет, а вот сменить управляющую организацию так это запросто, тем более, если новая управляющая организация сама предлагает свои услуги, при этом с усердием поливая грязью предыдущую. Это рассчитано на эмоции людей, и преследуя чисто коммерческие цели, как можно больше жилищного фонда забрать под своё управление. На практике спрашиваешь у новой управляющей организации порядок и правила проведения текущего или капитального ремонта, где на каждом этапе предусматривается участие собственников, а в ответ тишина. Это как у повара спросить рецепт супа, а он его не скажет. Ну и зачем нам такой повар?! Спрашиваю у «профессионалов» управляющей организации: «При составлении акта осмотра, какими руководствуетесь нормативными документами», в ответ тишина. А ведь любой документ, составленный с нарушением норм закона, юридической силы не имеет. Зато работники управляющих организаций чуть ли не в грудь себя бьют кулаком, что они почти пол жизни работают в сфере ЖКХ и всё знают, а на практике знаний ноль.

Не нужно менять управляющую организацию или создавать ТСЖ. Для начала нужно поменять сознание людей в данной сфере. Собственникам помещений многоквартирных домов в первую очередь нужно привить в себе чувство собственности, патриотизма, сплочённости. Понять, что с 1 марта 2005 года весь жилищный фонд в соответствии с действующим законодательством принадлежит им, а не какой-то там ООО с уставным капиталом в 10 000 рублей, и соответственно собственники помещений ОБЯЗАНЫпринимать участие в управлении своим домом. Понять, что многоквартирный дом, в соответствии и по правилам действующего законодательства, обязан управляться только коллективно, совместно всеми собственниками помещений данного дома. Для начала собственникам помещений многоквартирных домов нужно узнать все свои права и обязанности в сфере жилищного и иного законодательства. Понять, что такое многоквартирный дом и с чем его так сказать «едят». Как говориться – нельзя испечь пирог, не прочитав рецепта. Затем создать Совет МКД и начать работу. Пока дом находится под управлением управляющей организации привести дом в порядок, путём подачи соответствующих заявлений, обращений, жалоб и т.д. «Выбить» с управляющей организации за последние 3 года все денежные средства, которые она незаконно списала на необоснованные работы и услуги, мы ведь не собираемся ей их простить. Научиться каждому собственнику принимать участие в управлении своим домом. Вот только тогда, если будет желание, можно сменить управляющую организацию или способ управления многоквартирным домом.

На данный момент многие многоквартирные дома находятся под управлением управляющих организаций, и контроль за их работой, как мы уже знаем, должны  осуществлять собственники помещений. Но прежде чем осуществлять контроль за деятельностью управляющей организацией, как она выполняет свои обязанности по управлению и обслуживанию жилищного фонда, для начала нужно знать, что и как контролировать. По телевидению часто показывают программы про ЖКХ. В них рассказывают как всё печально в этой сфере, как коммунальщики и управляющие организации не выполняют свои обязанности. Ведущие с раздирающем возмущением бегают за коммунальщиками, директорами управляющих компаний и так далее, при этом с криком: «До каких пор это всё будет продолжаться, неужели нет никакой управы, да сколько можно терпеть» и т.д. В общем показывают обычную нашу жизнь, что ничего не делается и всё в этом роде. Мы и сами знаем, что ничего не делается, зачем нам об этом говорить и показывать. Лучше расскажите, что с этим всем делать, как пошагово отработать ту или иную ситуацию. Смотря практически каждую подобную телевизионную передачу, я не увидел ни одной ситуации, которую нельзя было бы решить, просто нужно знать и понимать, как правильно, в соответствии с действующим законодательством поступить в сложившейся ситуации. Но телевизионщикам, чтобы рассказать что с этим всем делать, для этого нужно знать что с этим делать, а для того чтобы знать что с этим делать, нужно обладать определёнными знаниями, а их у них видно не хватает, одни эмоции, собственно как и в обычной жизни. Лично я такие передачи считаю не целесообразны, толку от них никакого, только рассказывают как всё плохо и что с этим никак не справится,  всегда чего-то ждут и т.д., в общем сами ничему не учат и людей настраивают на пассивность. Люди ведь смотрят и делают определённые выводы, а вернее думают, что система ЖКХнепобедима. Ещё как победима, более того, она направлена на защиту прав, свобод и интересов собственников помещений многоквартирных домов, просто это нужно знать, понимать и применять. Тут как говориться – «Кто хочет – ищет пути, кто не хочет – оправдания».

Многие жители многоквартирных домов из-за бездействия управляющих организаций у меня спрашивают: «Куда написать жалобу что ничего не делается?». Да я и сам был бы рад написать такую «волшебную жалобу» в какую-нибудь «волшебную инстанцию» чтобы раз, и диспетчера начали принимать устные заявки по телефону от населения по всем предусмотренным правилам, инженера технического надзора начали вовремя и по правилам составлять соответствующие акты, а второй экземпляр передать собственнику, слесаря или аварийная бригада начали выполнять заявки собственников помещений в установленные закном сроки, чтобы на каждом этапе текущего или капитального ремонта предусматривалось участие собственников, как этому обязывает законодательство, и т.д. Но УВЫ! Нет такой «волшебной жалобы» и такой «волшебной организации». Я понимаю, что написать жалобу легче, чем самому разобраться в сложишейся ситуации и правильно в ней поступить. Я пока не видел такой управляющей организации, которая управляла бы домом в соответствии с действующим законодательством и в интересах его жителей.* Чтобы добиться результата, нужно самому знать все свои права и обязанности и умело их пременять. Опять же повторюсь, пока сами не сделаем, никто за нас делать не будет.

По просьбе населения города, как обладающий профессиональными знаниями в сфере ЖКХ, имеющий практику и опыт в этом направлении, как достигнувший положительного результата на своём и на других многоквартирных домах, исключительно на нормах закона и на практике многоквартирных домов, разработал обучающую программу для жителей города под названием – «ЖКХ: инструкция к применению», которая включает в себя около 30 различных тем, затрагивающих практически все вопросы, с которыми могут столкнуться проживающие на законных основаниях в жилищном фонде граждане. На лекциях обучаю людей знать, понимать и применять нормы жилищного и иного законодательства. Записаться на обучающие лекции, а также получить ответы на интересующие вопросы можно по указанным в брошюре телефонам.

На сегодняшний день, в тех домах, где собственники помещений знают все свои права и обязанности, а также умело их применяют, создали советы МКД и живут дружным коллективом как одно целое, там порядок и виден существенный результат. Собственники помещений многоквартирных домов начинают не только управлять по своему усмотрению своим домом, но и постоянно участвуют в муниципальных, краевых и Федеральных программах по ремонту жилищного фонда. В таких домах замечают, что именно от совместного участия собственников в управлении своим домом и зависит, в каких условиях они будут жить, а жить все хотят в благоустроенном доме с достойными условиями проживания. Не нужно оставаться безразличным к своему имуществу, у некоторых это единственная собственность, и она стоит денег.

* В данный момент по просьбе населения города, Советом создаётся управляющая организация отвечающая всем требованиям жилищного законодательства.

18 июня 2014г. при Центральном округе администрации г.Комсомольска-на-Амуре было организованно собрание граждан, на котором было принято решение о создании независимого народного органа для решения местных задач: «Совет председателей органов общественного самоуправления при Центральном округе администрации города Комсомольска-на-Амуре». Члены Совета обладают профессиональными знаниями, навыками, имеют опыт и положительный результат в решении возникающих вопросов в сфере ЖКХ, оказывают населению города консультативную и практическую помощь, помогают создавать советы многоквартирных домов и т.д. Для создания механизма взаимодействия правоохранительных и иных государственных органов с гражданами и институтами гражданского общества, Совет организует и проводит круглые столы, встречи и т.д. Политика Совета – не обозначать проблемы, а предлагать пути их решения.

Основную цель, которую ставит перед собой Совет – научить, заинтересовать, и всеми законными способами заставить людей принимать участие в управлении своим домом, городом, страной, привить нас елению чувство собственности, патриотизма, сплочённости, а также научить население жить в коллективе дружно как одно целое, и коллективно принимать все решения, ведь сила в единстве.

Когда все граждане, органы местного самоуправления, органы государственной власти, организации и ведомства вне зависимости от форм собственности научатся взаимодействовать сплочённо как одно целое, и совместно принимать все решения, когда напрямую затрагиваются интересы, законные права и свободы граждан, советов МКД, ТСЖ, ЖСК, общественных организаций и объединений, и при этом на каждом этапе будет предусматриваться конструктивно-выстроенный и законодательно предусмотренный контроль со стороны общественности – только тогда будут достигаться условия, обеспечивающие достойную жизнь и свободное развитие человека.

 Алексей Силаков, Председатель правления общественного движения "Моя любовь Комсомольск", помощник депутата Городской Думы Комсомольска-на-Амуре по 13 участку, Председатель ПК «ЖСК № 24»,