Повышение грамотности граждан и лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами

Алексей Силаков проанализировал как в Комсомольске-на-Амуре реализуются основы управления многоквартирными домами.

Силаков Алексей Анатольевич – магистрант Дальневосточного института управления – филиала РАНХиГС (г. Хабаровск). Е-mail: OOOVesta.kms@mail.ru

Научный руководитель: Хван Инна Сукиловна– кандидат экономических наук, доцент кафедры государственного и муниципального управления и служебного права Дальневосточного института управления – филиала РАНХиГС (г. Хабаровск). Еmail:iskhvan@mail.ru.

Несомненно, на сегодняшний день проблема жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ) одна из самых острых в стране. Это касается практически каждого человека, так как люди в основном живут в многоквартирных жилых домах (далее – МКД).

С вступлением с 1 марта 2005 года в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), весь жилищный фонд принадлежит собственникам помещений данного фонда, и с этого же времени государственная жилищная политика в сфере управления многоквартирными домами направлена на прямое, непосредственное участие собственников помещений МКД в управлении своим имуществом.

Жилищным кодексом РФ предусмотрена обязанность собственников помещений МКД избрать один их способов управления МКД:

- непосредственное управление (количество квартир в МКД – не более 30);

- управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее – ЖСК);

- управление управляющей организацией.

Из вышеуказанной нормы закона следует, что способы управления МКД: управление ТСЖ или ЖСК, законодатель ставит приоритетнее чем управление управляющей организацией, тем самым подчёркивая государственную жилищную политику в сфере управления МКД, а именно возложение на собственников помещений МКД обязанность непосредственно принимать участие в управлении своими домами.

Из проведённого автором статьи анализа реализации собственниками помещений МКД установленной Жилищным кодексом РФ обязанности по избранию способа управления МКД видно, что данная обязанность реализуется очень медленно. Ниже в диаграмме показано процентное соотношение по реализации собственниками помещений МКД обязанности по избранию способа управления МКД в муниципальном образовании «Город Комсомольск-на-Амуре» Хабаровского края.

 

В соответствии с ч.1 ст.161.1 ЖК РФ – собственники помещений многоквартирных домов обязаны избрать совет многоквартирного дома, а из числа членов совета избрать председателя совета МКД.

Жилищным законодательством советам МКД отведена существенная роль в управлении МКД, как связующее звено между собственниками помещений и управляющей организацией. По мнению автора статьи, от профессиональных и разумных действий совета МКД и председателя совета МКД, напрямую зависит уровень и качество управления и эксплуатация дома, и как следствие комфортные условия проживания.

Из проведённого автором статьи анализа по исполнению собственниками помещений МКД города Комсомольска-на-Амуре вышеуказанной обязанности следует – очень низкий процент выполнения данной обязанности. Ниже диаграммой показано количество созданных советов МКД в городе Комсомольск-на-Амуре за десятилетний период.

 

В соответствии с ч.1. ст.45 ЖК РФ, и п.17 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 – собственники помещений МКД обязаны проводить ежегодные годовые общие собрания, на которых обязаны утвердить перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования.

В соответствии с требованиями ЖК РФ, подлинники протоколов общих собраний собственников помещений МКД в обязательном порядке направляются в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края (далее – Главное контрольное управление).

Из предоставленных Главным контрольным управлением статистических данных, наблюдается низкий процент представленных в Главное контрольное управление протоколов годовых общих собраний собственников, на которых утверждался план работ и услуг на следующий год.

На диаграмме показано в процентном соотношении выполнения собственниками помещений установленной жилищным законодательством своей обязанности по проведению годовых общих собраний с утверждением плана работ и услуг на год.

 

Если проанализировать статистику по количеству поступивших в различные надзорные органы жалоб от граждан по городу Комсомольску-на-Амуре, то мы увидим, что львиная доля этих жалоб приходится на некачественное предоставление жилищно-коммунальных услуг.

 

 

В результате социального опроса населения, проведенного автором, а также из статистических сведений государственных и муниципальных контрольных (надзорных) органов ясна причина указанных жалоб:

Основная причина: собственники помещений МКД совершенно не знают и не понимают установленные жилищным законодательством свои права и обязанностей, и как правило не реализуют свои жилищные права и обязанности в полном объёме, такие как:

- не избирается способ управления МКД;

- в МКД не избирается совет и председатель совета МКД;

- не проводятся годовые общие собрания собственников помещений МКД, на котором в обязательном порядке утверждаться годовой план работ и услуг;

- не выполняются требования федерального закона об энергосбережении, соответственно никакой предусмотренной законом экономии коммунальных ресурсов на МКД не происходит.

Собственники помещений МКД также совершенно не знают и не понимают элементарного, в том числе:

- из чего складывается, кем устанавливается и как рассчитывается плата за «содержание жилого помещения»;

- как правильно подать заявку, в том числе устную по телефону, в аварийно-диспетчерскую службу или в управляющую организацию;

- как использовать информационную систему ГИС ЖКХ в сети ИНТЕРНЕТ;

- как в соответствии с установленными правилами провести осмотр общего или личного имущества и составить акт;

- как подготовить и провести общее собрание и правильно оформить протокол данного собрания;

- как правильно составить план работ и услуг на год, а также какие сведения в него включаются;

- не знаю порядок и правила сдачи в аренду общее имущество собственников помещений;

- не знают как, и каким образом осуществлять контроль за управляющей организацией и т.д.

Указанные выше причины приводят к чрезмерным конфликтам между жителями МКД и управляющими организациями. Данный факт в свою очередь создаёт социальную напряжённость в обществе, и как следствие растёт недоверие со стороны населения к органам публичной власти.

С безграмотностью собственников помещений МКД в своих жилищных правах и обязанностях боролись во все времена. Но мы возьмём период после вступления в силу ЖК РФ, после 1 марта 2005 года. С этого времени в книжных магазинах страны появилось множество печатных изданий различных авторов. Так к примеру «Настольная книга председателя и бухгалтера ТСЖ» / С.А. Атамоненко, С.Л. Горобец. – Изд. 4-е., доп. и пер. – Ростов н/Д : Феникс, 2011. – 411, (1) с. – (Закон и общество). В данном издании рассказывается как реализовать один из способов управления МКД и создать ТСЖ, а также как по мнению автора эффективно управлять ТСЖ. При этом нет к примеру образцов протоколов общих собраний, нет образцов и формы договора управления и т.д.

В муниципальном образовании «Город Комсомольск-на-Амуре», администрация города для жителей города выпустила ряд брошюр в помощь по управлению МКД. Данные брошюры бесплатно раздавались всем желающим. При изучении данных брошюр, можем наблюдать только установленные нормы законов и нормативных правовых актов (далее – НПА) регулирующих деятельность ЖКХ. Никаких практических советов и т.д. для собственников помещений МКД как на практике реализовать установленные законом свои права и обязанности в данных брошюрах нет.

Все вышеуказанные попытки повысить грамотность населения в вопросах ЖКХ сводились к нулю, и как итог, количество жалоб в данной сфере не уменьшилось.

Так как процент жалоб со стороны населения на некачественное предоставление жилищно-коммунальных услуг, согласно указанной выше диаграмме с каждым годом только растёт, Правительство РФ не могло этого не заметить.

31 октября 2022 г. Правительство РФ Распоряжением № 3268-р утвердило Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 г. с прогнозом до 2035 г. (далее – Стратегия).

Стратегией определено: «Важными компонентами улучшения качества жизни граждан помимо строительства нового жилья и увеличения обеспеченности жильем являются повышение качества жилищно-коммунальных услуг. Решение этой задачи является приоритетом развития сферы жилищно-коммунального хозяйства».

Стратегией также обозначены основные проблемы и недостатки в сфере жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами, на решение которых нацелена сама Стратегия. К таким проблемам и недостаткам относятся:

1. Комфортность жилья зачастую не соответствует установленным требованиям.
2. Недостаточная энергоэффективность многоквартирных домов.
3. Система взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, или организациями, предоставляющими услуги по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества (институт заказчиков работ и услуг для многоквартирных домов) – не соответствует государственной жилищной политики в сфере управления МКД.
4. Низкое качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
5. Неразвитость института заказчиков работ и услуг для многоквартирных домов в лице собственников жилья и товариществ собственников жилья.
6. Недостаточная эффективность деятельности управляющих организаций.
7. Низкий уровень цифровизации услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
8. Отсутствие регулирования отношений по управлению общим имуществом собственников жилых домов в комплексах индивидуальных жилых домов.
9. Дефицит профессиональных кадров в сфере жилищно-коммунального хозяйства, обусловленный низкой привлекательностью рабочих мест и связанный с недостаточным уровнем развития системы профессиональной подготовки кадров для нужд отрасли жилищно-коммунального хозяйства.
10. Отсутствие развитой системы профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации кадров для нужд отрасли жилищно-коммунального хозяйства;
11. Низкий уровень компетенций руководителей и специалистов предприятий жилищно-коммунального хозяйства, профильных ведомств.

Научное сообщество РФ также обратило внимание на проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами, и 28 февраля 2023 г. в г. Санкт-Петербурге состоялась Вторая Всероссийская научно-практическая конференция, посвященная реализации Указа Президента РФ В. В. Путина № 757 от 19.10.2022: «Государственная политика в сфере безопасности проживания и антитеррористической защищенности многоквартирных домов: необходимость и актуальность»

По итогу конференции была принята Резолюция. В первом пункте Резолюции, многоквартирный дом представлен как один из активов государства, в отношении которого граждане Российской Федерации коллективно осуществляют право собственности на основе гражданского законодательства, и от владения которым, или в результате его использования, государство и граждане получают экономические выгоды.

«Обеспечение соответствия бытовых условий проживания в МКД показателям качества коммунальных ресурсов и жилищных услуг, установленным действующим законодательством укрепляет доверие граждан государству, органам государственной власти,политике государства» - отмечено в Резолюции. Из этого также следует: «От качества управления и обслуживания МКД со стороны управляющих организаций - зависит доверие граждан к органам публичной власти и политике государства».

Также Резолюция определяет, что Родина и Отчизна в первую очередь начинается с МКД, который является важной составляющей в структуре государства. Подчёркивается важность качественного управления и обслуживания МКД, так как в МКД граждане страны проводят основное своё время. И от того в каких условиях они будут жить, от этого в целом и зависит доверие населения к органам публичной власти.

На основании проведённого автором анализа причин поданных гражданами в надзорные (контрольные) органы жалобы в сфере ЖКХ, а также указанных в Стратегии и Резолюции причин возникающих проблем и недостатков в сфере управления МКД- возникает потребность в повышении грамотности граждан и лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, в целях реализации установленных жилищным законодательством своих прав и обязанностей. Это позволит обеспечить соответствие государственной жилищной политики в сфере управления многоквартирными домами на местном уровне, что в свою очередь повысит уровень доверия населения к органам публичной власти.

Так как государственная жилищная политика в сфере управления МКД направлена на прямое, непосредственное участие собственников помещений МКД в управлении своим имуществом, и орган местного самоуправления в силу ч.1 ст.1 ЖК РФ обязан обеспечить условия для осуществления гражданами своих жилищных прав, соответственно орган местного самоуправления муниципального образования, так как это самый приближённый орган публичной власти к народу, и являющийся основой всей системы публичной власти как определяющая политику в целом, обязан способствовать продвижению данной политики на местном уровне.

У органов местного самоуправления в силу п.3) ч.1 ст.165 ЖК РФ и установленных Стратегией прав имеется инструмент по решению вышеуказанных жилищных проблем и недостатков, путём организации и проведения в пределах муниципального образования обучающих лекций, краткосрочных курсов по повышению грамотности граждан и лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, что в свою очередь приводит к следующим положительным эффектам:

1.   для органов местного самоуправления:

- снижение жалоб со стороны населения в надзорные органы;

- увеличение участия собственников помещений МКД в управлении своим домом, общим имуществом и т.д.;

- улучшение состояния жилищного фонда муниципального образования в целом;

- повышение уровня доверия со стороны населения к органам публичной власти (местного самоуправления);

- увеличение показателя «Удовлетворенность населения деятельностью органов местного самоуправления городского округа (муниципального района) (процент от числа опрошенных) в соответствии с п.13. Перечня показателей для оценки эффективной деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов утв. Указом Президента РФ от 28.04.2018 № 607;

- пополнение бюджета края и муниципального образования (НДФЛ от денежного вознаграждения председателя совета МКД).

2. для управляющих организаций:

- привитие собственникам помещений МКД чувство собственности, единения, и ответственности за своё имущество;

- повышение уровня грамотности проживающих в жилищном фонде граждан в вопросах ЖКХ (права, обязанности, запреты и ограничения);

- увеличение процента участия собственников помещений МКД в управлении МКД;

- улучшение качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

- налаживание механизма взаимодействия между управляющей организацией и собственниками помещений МКД, советом МКД и председателем совета МКД;

- повышение рейтинга управляющей организации.

3. для собственников помещений МКД:

- на уровне дома происходит сплочённость собственников помещений в одно целое, прививается чувство собственности и патриотизма;

- повышение процента участия собственников помещений в управлении жилищным фондом, и выполнения ими установленных жилищным законодательством своих прав и обязанностей;

- улучшение состояния жилищного фонда;

- из-за выполнения требований федерального закона об энергосбережении снижение размера платы за жилищно-коммунальные услуги;

- налаживание механизма взаимодействия между собственниками помещений МКД, советом и председателем совета МКД, и управляющей организацией.

Все вышеперечисленные положительные эффекты не только будут способствовать улучшению жилищных условий граждан, развитию отрасли жилищно-коммунального хозяйства, но и окажут мультипликативный эффект на смежные секторы экономики и социальную сферу.

 

Список литературы:

 

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.04.2024) [Электронный ресурс] // Официальный сайт. – Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/
2. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность : постановление Правительства РФ 13.08.2006 № 491 (ред. от 23.11.2019) // Рос.газета. - 2019. - № 211.
3.  
4. Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию, Послание Президента РФ от 15 января 2020 года [Электронный ресурс] // Официальный сайт. – Режим доступа: https://docs.cntd.ru/document/564146202
5. Постановление № 70-СФ от 11 марта 2022 года «Об актуальных вопросах государственной жилищной политики» [Электронный ресурс] // Официальный сайт. – Режим доступа: http://council.gov.ru/activity/documents/133895/
6. Распоряжение Правительства Российской Федерации № 3268-р от 31.10.2022 «Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года» [Электронный ресурс]: // СПС «Консультант плюс». - URL: http://www.consultant.ru
7. Резолюция Второй Всероссийской научно-практической конференции, посвященной реализации Указа Президента РФ В. В. Путина № 757 от 19.10.2022: «Государственная политика в сфере безопасности проживания и антитеррористической защищенности многоквартирных домов: необходимость и актуальность»[Электронный ресурс]: // СПС «Консультант плюс». - URL: http://www.consultant.ru