Рынок недвижимости в Комсомольске-на-Амуре пошёл в пике?

О том, в каком состоянии находится рынок жилой и коммерческой недвижимости в Комсомольске-на-Амуре нам рассказала Наталья Юрьевна Железнова, президент некоммерческого партнерства риэлторов Комсомольска-на-Амуре «Содействие», директор агентства недвижимости «Солнце».

- Наталья Юрьевна, расскажите о вашем некоммерческом партнерстве, целях его деятельности.
- Начнем с того, что в 2010 году руководители нескольких крупных риэлтерских агентств Комсомольска-на-Амуре решили объединиться в одну общественную организацию, которая бы объединила профессиональных участников рынка недвижимости. Целью объединения стала защита интересов граждан, и для удобства работы на рынке недвижимости. С 2013 года наша организация официально зарегистрировалась в Минюсте, и теперь называется «Некоммерческое партнерство риэлторов Комсомольска-на-Амуре «Содействие». Между участниками подписано соглашение об организации партнерских продаж, и сделано это не только для удобства нашей деятельности, но и для наших клиентов. Создана единая база объектов, куда доступ имеют только агентства, входящие в партнерство. Информация обновляется постоянно, в режиме онлайн и перед внесением в базу она полностью проверяется на юридическую чистоту и наличие у продавца всех необходимых документов. Агент знает об этом объекте всю информацию, по какой причине продается, что можно с ним сделать. Это дает нам возможность проведение полного цикла сделки. Система прижилась и очень сильно помогает в нашей работе. Более того, интерес к системе проявили наши коллеги с других городов дальнего Востока. В 2015 году был Дальневосточный круглый стол, во время которого к нам было множество вопросов по работе  системы от наших коллег. На данный момент, система партнерских продаж работает только в Комсомольске-на-Амуре, и ничего подобного в других городах Дальнего Востока нет. Подобные системы есть в развитых капиталистических странах, где они носят название «мультилистинг».
Кроме того, все агенты регулярно проходят обучение в центра профессионального риэлтерского мастерства, ежегодно мы приглашаем в Комсомольск бизнес-тренеров, выезжаем на профессиональные конгрессы различного уровня, начиная от краевых до всероссийских.
Поэтому мы знаем ситуацию на рынке недвижимости не только в Комсомольске-на-Амуре, но и в других городах края и региона. Знаем, чем живут наши коллеги, что происходит в крупных городах. Такие тесные связи с коллегами из других городов и регионов нам помогают в работе: так как сегодня из 8 сделок из 10 связаны с переездом в другой регион, мы своих клиентов отправляем к уже проверенным партнерам.

-Наталья Юрьевна, если посмотреть специализированные газеты и сайты, посвященные продаже-покупке недвижимости, складывается такое впечатление, что половина Комсомольска-на-Амуре продает свои квартиры и дома. Какова реальная картина?
- Конечно это не так, и половина города не продаёт квартиры. Практически любые источники информации, переполненные объявлениями о продаже недвижимости, часто содержат недостоверную информацию. На самом деле, все не так страшно. Действительно, сейчас 8 сделок из 10 это прямые продажи, когда люди продают квартиру и уезжают из города. За последние три года стало очень мало сделок, сопряженных с обменом внутри города, а именно такие были массовыми 5 и более лет назад. Тогда у нас человек, обращавшийся в агентство недвижимости, приходил с задачей не просто продать квартиру, а поменять свое жилье на большее или меньшее. Например, люди пенсионного возраста, у которых выросли и разъехались дети, решают продать свою квартиру с целью купить что-то меньше. То есть одна сделка по продаже квартиры влекла за собой несколько, и являлась по своей сути паровозом: одна семья продает, покупает у другой меньшей площади, вторая покупает наоборот большей площади.  Таким образом, деньги, вырученные от продажи квартиры, оставались в городе. Сейчас в связи с оттоком людей, происходит отток денег: человек уезжает из города, увозит с собой деньги на покупку жилья в другом городе. В итоге в городе происходит сокращение объема сделок.
Второй составляющей в падение объёма продаж стала «заморозка» и падение доходов населения города. Молодая семья купила бы большую квартиру площадью 120 квадратных метров, но зарплата не позволяет им не только ее приобрести, но и содержать.  В качестве варианта решения этой проблемы кто-то может назвать ипотеку, но что это такое в реальности? Квартира куплена, но при этом она в течение большого срока заложена банку, то есть по ней невозможны никакие операции, и эта квартира не будет участником рынка недвижимости. Все эти причины в совокупности приводят к сокращению рынка недвижимости.

-Наталья Юрьевна, можно  сказать, что количество сделок сократилось, и это стало влиять на цену квартир?

-Несомненно, это так, и это не только по Комсомольску-на-Амуре, но и по всему Дальнему Востоку. Наш регион на изменения на рынке недвижимости страны реагирует с запозданием на 2-3 месяца, но с меньшим изменением цен. Если в начале прошлого года в крупных городах западной части страны цены снизились на 300-500 тысяч, то в Комсомольске падение произошло спустя три месяца на меньшую величину, так как у нас цены изначально были ниже.

-Как на рынок недвижимости повлияло строительство новых жилых домов по программе переселения из ветхого жилья, для пострадавших от наводнения 2013 года, строительство жилья предприятиями города для своих работников?

-По поводу обеспечения жильем, пострадавших паводка я могу сказать следующее. Когда это случилось, мы очень тесно работали с министерством социальной защиты Хабаровского края. Было подписано соглашение о сотрудничестве, по которому была проведена колоссальная работа. Замминистра постоянно находился в Комсомольске, и мы с ним работали в тесном контакте. Проводили круглые столы для «подтопленцев», Минсоцзащиты обеспечивал эти семьи сертификатами, нам выдавали списки семей с телефонами, с просьбой оказать помощь в приобретении жилья. По соглашению о сотрудничестве, с нашей стороны эта работа была бесплатной, и это притом, что объем работы по этим сделкам был очень большой. У нас в партнерстве состоит 9 агентств недвижимости, и все они были загружены этой работой с утра до вечера. Мы справились с этой работой, но часть людей выбрала жилье не на вторичном рынке, а на первичном. Забегая вперед можно сказать, что примерно треть, из числа получивших жилье, сейчас выставляют его на продажу. Далеко ходить не надо, у нас за окном стоят недавно построенные дома, и на них висят баннеры о продаже. Это также связано с отъездом.
Мы также работали с авиационным заводом, когда по договору мы подбирали квартиры, а завод уже их приобретал для своих работников, попавших в зону подтопления в поселке имени Менделеева.
Как повлияло строительство домов? Конечно это положительное событие для города. У нас давно не было предложений на первичном рынке, и то, что они появились хорошо, особенно для молодых семей. Глава города вручает им сертификаты на приобретение жилья, и у них есть возможность купить квартиру в новом доме, а не в построенном в 1969 году.
В любом случае это хорошо, что у нас стали появляться новые дома, квартиры новых планировок, и мы как оптимисты, надеемся, что наш город будет с каждым годов все краше, а молодежь не будет убегать.

- Хорошо, а можно ли сказать, что за последние годы изменилось поведение продавцов недвижимости?
- Конечно, и связано это с тем, что сейчас на рынке недвижимости «король» покупатель. Я провожу параллель с кризисом 2008 года, тогда у нас в Комсомольске был рынок продавца. Это связано было с тем, что покупателей было больше, а продавцов было меньше. С чем это было связано? Была расформирована воинская часть в Менгоне, все военнослужащие получили сертификаты на приобретение жилья. Естественно, что они пришли покупать жилье в Комсомольске-на-Амуре, и тогда продавцы выбирали по какой цене продать жилье. Сейчас ситуация обратная, так как покупателей стало меньше, и с деньгами у них не очень хорошо. Зарплата не растет, и её роста не предвидится. Сертификаты для молодых семей, материнский капитал по своим размерам не значительны, а чтобы получить ипотеку, банк надо еще убедить в том, что ты её достоин. Продавцов  напротив много, и им приходиться делать выбор: уехать  сейчас, или ждать лучшего предложения.
В чем изменилось поведение продавцов на рынке недвижимости? Продавец, когда выходит на рынок недвижимости сталкивается с тем, что у него большое количество конкурентов. Сегодня квартир со схожими характеристиками не одна-две, а около десяти. В этой ситуации продавец понимает, что он может не продать свою квартиру по желаемой цене в течение двух-трех месяцев. Если продавец сейчас в цене не уступит, то он всё равно проиграет в финансовом плане в западном регионе страны уже при покупке жилья. Там такого резкого падения рынка недвижимости, как у нас, нет. Особенно это видно весной, когда школьники заканчивают своё обучение, а семьи планируют переезд. У нас третий год подряд,  с марта начинается увеличение потока продавцов,  с тем, чтобы по окончанию учебного года они могли уехать. Что происходит в этот момент в Краснодарском крае? К июню-июлю там уже ждут дальневосточников с деньгами, и  никто цены снижать не будет.

-Наталья Юрьевна, а какова ситуация на рынке коммерческой недвижимости? Это тем более интересно, что известный российский экономист Михаил Хазин утверждает, что самым наглядным показателем состояния экономики в любом населенном пункте является степень заполнения офисных зданий.

- Все тоже самое, что и с жилыми помещениями. Кто собственник нежилых помещений? Те же самые люди, что и живут в городе. Если предприниматель решает сменить место жительства, то он продает и свое жилье, и свой бизнес. В сравнении с 2012 годом цена на квадратный метр коммерческой недвижимости на красной линии упала в пять раз. В центральном округе была 100 тысяч рублей, в ленинском округе 80 тысяч за квадратный метр. Сейчас у нас в продаже объект по цене 22 тысячи рублей. Такая же картина с арендой коммерческой недвижимости. Если вы пройдете по улицам нашего города, то увидите огромное количество баннеров об аренде и продаже. В 2006-2007 году большое количество предпринимателей переводили жилые помещения в нежилые, чтобы организовать потом парикмахерские, магазины и так далее. Сегодня рынок города перенасыщен предложением такой недвижимости.
Предприниматели, это точно  такие же жители нашего города, которые хотят лучшей жизни для своих семей, и они переезжают в западные регионы страны. 3-4 года назад модно было уезжать в Ейск, Санкт-Петербург . Самые популярные направления для переезда сегодня: города и села Краснодарского края, где по моим ощущениям комсомольчане есть уже в каждой станице. У нас очень тесные отношения с риэлтерскими компаниями Анапы, Геленджика, Краснодара, с которыми мы постоянно обмениваемся информацией. Более того, напрямую связываемся с коллегами в Краснодарском крае и передаем им своих клиентов, и мы спокойны за них, что они не уезжают в безвестность.

- Наши федеральные власти готовят закон о выделении всем желающим гражданам России гектара на Дальнем Востоке. Как бы вы прокомментировали эту инициативу?

-Я скажу, что для молодых семей это не актуально, так как строительство сейчас стоит очень дорого, да и они не хотят осваивать тайгу, а желают сразу жить в нормальных комфортабельных условиях. Кроме того, в черте самого Комсомольска-на-Амуре, близлежащих территориях есть земельные участки, для осуществления как промышленной, так и жилищной застройки за очень небольшую цену. Впрочем, сразу отвергать это инициативу не стоит, так как еще неизвестно, каков будет конкретный механизм ее реализации. Может быть, эта инициатива будет и востребована. Во всяком случае, я настроена оптимистично, и надеюсь на то, что наш город будет становиться лучше.

 - Спасибо большое за беседу!